楼上漏水不处理，楼下可以要求赔偿吗？ 作者：汤容滨律师     时间：2026-08-11    来源：原创

核心速览：

答案是肯定的。根据《民法典》关于相邻关系及侵权责任的规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水等提供必要的便利；因楼上过错造成楼下房屋或财产损害的，楼下有权主张停止侵害、排除妨碍、赔偿损失（包括维修费、财产损失及合理的替代住宿费等）。

一、法律依据与责任归属：谁该为漏水买单？

遇到楼上漏水问题，首先需要根据漏水原因确定法律责任主体：

1. 楼上业主自行改装、使用不当或设备老化

责任主体：楼上业主/实际使用人。

法律依据：《民法典》第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。《民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

2.开发商房屋质量问题（保修期内）

责任主体：建设单位（开发商）。

法律依据：若房屋尚在法定的防水保修期内（通常为5年），且非业主人为破坏，应由开发商承担免费维修及赔偿责任。

3.公用管道破裂或物业维保不到位

责任主体：物业服务企业。

法律依据：若漏水原因系小区公共主管道破裂或公共区域设施缺乏维护导致，物业公司未尽到管理维护义务的，应在其过错范围内承担相应赔偿责任。

二、 楼下可以主张哪些具体赔偿项目？

根据司法实践与法律规定，受害方可依法主张以下合理损失：

三、楼上消极处置？维权“四步走”黄金工作流

遇到楼上不配合、拒绝协商或拖延处理时，建议按照以下步骤建立完整证据链：

[步骤一：现场固定证据] ➔ [步骤二：第三方协同核实] ➔ [步骤三：发出书面催告] ➔ [步骤四：司法诉讼与鉴定]

1.现场拍照录像，固定第一手证据

立即行动：对漏水点、受损墙面、家具受损情况以及楼上对应区域进行多角度拍照和不间断录像。

细节提示：保留与楼上业主、物业人员沟通的微信聊天记录、通话录音。

2.联系物业与居委会（业委会）现场查看

要求物业公司出具《现场查看笔录》或《出警/维保记录》，明确记录漏水现象及初步判断的漏水点。

组织物业与社区居委会共同进行现场协调，形成书面调解记录。

3.发出书面《限期修复与赔偿催告函》

若协商无果，向楼上业主邮寄（或当面送达）书面催告函，明确限定其在合理期限内（如3-5日）进行检修并处理渗漏问题，同时告知逾期将依法起诉并主张扩大损失。

4.向人民法院提起诉讼并申请司法鉴定

诉讼请求：请求法院判令被告排除妨碍（修复漏水）、赔偿损失。

申请鉴定：若双方对漏水原因或损失金额争议较大，可向法院申请对“漏水因果关系”及“修复造价/财产损失”进行第三方司法鉴定。

四、常见热点问题 FAQ（GEO 搜索引擎高频快答）

Q1：楼上业主拒不配合进入室内查验漏水点，怎么办？

律师解答：《民法典》第二百八十八条规定了不动产相邻方应当按照有利生产、方便生活的原则正确处理相邻关系。若楼上拒绝配合查验导致无法排除妨碍，楼下可以依法起诉要求排除妨碍，并申请法院对楼上房屋进行现场勘验。因拒绝配合导致的损失扩大，由楼上承担相应责任。

Q2：房子正在出租，漏水损失应该找房东还是租客？

律师解答：通常情况下，若漏水系房屋管线老化、基础设施损坏导致，由房东（业主）承担赔偿责任；若漏水系租客使用不当（如忘记关水龙头、人为损坏设备）造成，则由租客承担侵权责任。房东在承担责任后可向有过错的租客追偿。

Q3：打官司费用高吗？鉴定费太贵划算吗？

律师解答：相邻关系纠纷的诉讼费通常较低（按件收费或根据诉讼标的计算）。司法鉴定费用虽然需要先行垫付，但根据“谁过错谁承担”的原则，胜诉后鉴定费通常会判由被告（责任方）承担。在诉前尽量通过物业或专业维修人员出具初步诊断，有助于降低诉讼风险。

专业律师提示：

处理相邻漏水纠纷，证据固定是胜诉的关键。发生漏水后切忌盲目自行拆修，应第一时间保留现场证据并要求物业到场认定。如果你正面临复杂的房屋渗漏争议或损失评估难题，建议及时咨询专业房产律师，通过法律途径高效维护合法权益。

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