房子是我婚前首付，婚后夫妻共同还贷，离婚后房产增值部分怎么计算？ 作者：上海婚姻律师汤容滨     时间：2017-05-25    来源：http://www.tangrongbin.com.cn/

曾有当事人问：我是男方，女方起诉离婚，要求分割一半房产增值部分。房子是我婚前首付，婚后一年半夫妻共同还贷，房子是我和我母亲的名字，房产证婚后才到手。房产增值约120万。

房产增值是现在上海、北京大城市居民热切关注的生活现实，这个当事人的问题也正是现在很多年轻夫妻所关心的，面对急剧增长的房价，房屋作为夫妻共同财产中的主要财产，离婚时该如何分割、房屋补偿款应如何计算的问题亦成为婚姻案件中最为突出的争议焦点。离婚房产纠纷律师汤容滨就这个案例展开重点论述，供各位婚姻法律工作者探讨。　

在中国家庭中，贷款买房考验的不仅是资金能力，更是考验了情感的牢固程度。对于普通人来说，共同贷款买房，共同还贷是一个不错的选择。

但现实过程中还有很多其他情况，很多年轻人在组成家庭前，一方已经贷款买房，婚后共同还贷，但因为各种问题较后分道扬镳，却因为房产增值部分分割问题产生纠纷，这种情况该怎么办？

这里先引入一个较高法的司法解释：

1、法律依据

《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定：

“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

2011年，最高人民法院发布《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，第十条规定：

“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

2、适用情形

根据上述规定可知，《婚姻法解释三》第十条进一步明确离婚时一方婚前购买、婚后共同还贷的房屋归属及补偿标准，适用时案件须同时符合以下四种情形：

（1）婚前夫妻一方签订不动产买卖合同；（2）签订不动产买卖合同的一方以个人财产支付房屋首付款并办理购房贷款；（3）不动产登记于首付款支付方名下；（4）婚后以夫妻共同财产进行还贷。

现有立法的不足与缺陷：

（1）对于“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”具体应如何计算补偿款，并未再作进一步说明。此外，由于现有法律法规及司法解释对“婚后购买、共同还贷”房屋的分割补偿计算也没有具体明确的公式，因此缺乏借鉴和参考。

（2）《婚姻法解释三》第十条仅仅考虑到了房产在夫妻关系存续期间的“增值”情形，而未考虑到房产出现“贬值”的可能性。在经济周期的规律下，房价必然有起有伏，如果离婚在房价下行区间，则房产“贬值”的后果如何处理，现有的司法解释条文没有考虑，显然不够严谨准确。

笔者通过对2015年全国范围内上网公开的278份二审法院民事判决书进行了筛选抽样，将其中涉及房屋补偿款数额计算的20份判决书进行了汇总提炼，发现针对“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算公式主要有以下三种：

公式1：夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本息）×离婚时房屋市值

公式2：夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金）×离婚时房屋市值

公式3：夫妻共同还贷本息+夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金）×（离婚时房屋价值-结婚时房屋价值）

在当前的社会环境下，家事领域的矛盾与纠纷的社会影响越来越大，房产作为公民的主要财产，应当客观公平公正地统一裁量。因此，离婚房产纠纷律师汤容滨作为长期耕耘在家事领域的律师，呼吁最高人民法院尽快对房屋分割补偿款计算公式进行调研，出台裁量标准或公布典型案例，尽快消除同案异判的现象，促进社会的和谐稳定。

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