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汤容滨律师 汤容滨律师,毕业于上海大学法学院,工作态度认真、思维敏捷严谨、法学功底扎实。在诉讼案件中,汤容滨律师善于运用证据,归纳案件事实,对案件的核心法律问题进行分析,努力实现当事人诉讼利益的最大化。在非诉讼案件中,汤容... 详细>>

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房产纠纷

发生房屋抵押纠纷要如何解决?

  导读:房屋抵押纠纷时常见的房产纠纷之一,那么当发生房屋抵押纠纷时要如何处理呢?需要注意什么样的问题呢?下文为您详细介绍。

  1、房屋抵押权与租赁权并存时的调解处理

  调解房屋抵押权与租赁权并存纠纷时,应当查明抵押权与租赁权设立的先后顺序,区分情况设置调解方案:

  (1)法律规定房屋抵押权自登记时生效,因此登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系,此时应调解保护抵押权人的权利,抵押权实现后,租赁合同对买受人不具有约束力,若买受人要求承租人迁让,一般可调解支持。至于承租人的损失,应和出租人协调解决。

  (2)房屋抵押权登记前该房屋已经存在租赁关系且租赁合同登记备案,此时租赁关系不受抵押权的影响,抵押权人实现抵押权时,租赁关系在租期内有效存续。

  (3)房屋抵押权登记前,房屋租赁合同虽未登记备案,但租赁关系实际存在,且承租人实际占有使用房屋的,可调解租赁关系不受抵押权影响。

  2、房屋买卖无效对抵押权的影响

  买受人购买房屋后,如以该房屋设定抵押进行借贷的,通常产生三层法律关系,即房屋买卖合同关系、借贷合同关系、房屋抵押合同关系。若当事人以房屋买卖无效为由主张抵押无效,调解时应注意:借贷合同与提供担保的抵押合同构成主从合同关系,而买卖合同与抵押合同不形成主从合同关系。如房屋买卖合同存在无效因素,买受人设定房屋抵押权则成为无处分权人,抵押权人可依据善意取得制度取得抵押权。因此调解时,应考察抵押权人设定抵押权时是否善意并支付合理对价,以及是否办理不动产抵押权登记等要素。如果抵押权人对房屋登记产生信赖,一般情况下可确认其善意,但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。具体可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行判断。



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