商品房质量缺陷纠纷中业主诉讼维权技巧 作者：汤容滨     时间：2026-09-17    来源：华律网

买房对每一个家庭来说都是一件大事，尤其是在如今房价高企的大背景下。普通家庭购买一套商品房可能耗尽其毕生的积蓄。因此，可以想象，如果一个普通人在得知那套已经倾尽积蓄所购买的商品房，在交付和使用的过程中存在质量缺陷时，他将会有多么的愤怒和委屈。当事人遇到这种情形，往往第一反应就是找开发商索赔，但最后的结果往往都不尽如人意。笔者将对商品房质量缺陷纠纷类型案件进行法律分析，并为可能正在或将要遭受类似困扰的业主提供具有操作意义上的技巧。

一、业主不要自行修复缺陷部位

因为商品房质量缺陷不同于一般的商品房质量问题，商品房质量缺陷的结论必须是由有鉴定资质的专业鉴定机构做出。如果业主自行修复了缺陷部位，很可能破坏了现场，导致无法鉴定。如果缺陷部位严重影响业主的生活，业主可以选择暂时搬出房屋在外租房，虽然可能会产生一些费用，但这些费用都属于合理费用，业主可以在诉讼中要求责任方支付。

二、业主要判断造成商品房质量缺陷的责任方，确定诉讼中的被告

业主遇到自己的房屋出现质量缺陷，最先想到的两个责任主体，分别是：物业公司和开发商。业主要了解这两个主体在商品房质量缺陷案件中承担责任的依据是不同的。物业公司对缺陷房屋虽有维修的义务，但这一维修义务是基于业主与物业公司签订的物业服务合同中的约定。如果物业公司怠于履行合同中约定的维修义务，业主除要求其继续履行维修直至修好以外，还可以追究其违约责任。

可是商品房缺陷有许多是结构性的缺陷，如：房屋基础沉降，导致墙面大面积开裂。仅靠物业公司的能力是无法完全修复的，试想开发商把商品房卖给业主，业主按合同约定交付了足额的钱，但所接收的商品房却有质量缺陷，因此，开发商在商品房质量缺陷中承担的也是一种违约责任。这种违约责任是基于开发商与业主签订的房屋买卖合同中的约定。

可以看出物业公司在商品房质量缺陷纠纷中承担的责任较小。物业公司所承担的只是房屋的一般质量问题，房屋质量缺陷大多是由开发商原因造成的，除非物业公司怠于履行物业服务合同中约定的维修义务，物业公司才可能承担相应的责任。

在实践中有业主会把物业公司和开发商一起列为共同被告，作为一种诉讼策略，这无疑是一种选择。但业主需要了解在这类诉讼中有许多证据材料需要到物业公司调取，如果过早的将物业公司列为被告，物业公司显然不会配合，因此会对业主的维权诉讼带来不利影响。

三、业主申请鉴定时机的把握

业主可以在诉讼前自行委托鉴定机构进行鉴定，也可以在诉讼过程中与对方协商确定鉴定机构;如果协商不成的法院会指定鉴定机构。诉讼前申请鉴定和诉讼中申请鉴定这两种方式哪一种更好呢?答案是：各有利弊。诉讼前自行委托鉴定的优点是：业主在诉前就可以知道系争商品房是否具有质量缺陷。在起诉时有底气、有把握。但缺点是：在诉讼中如果对方有证据足以反驳并申请重新鉴定的，法院可能会安排重新鉴定。重新鉴定的结果与之前的鉴定结果不一致的，业主不仅要承担对方申请重新鉴定的费用，还可能承担败诉的法律风险。在诉讼中申请鉴定的优点是：鉴定结果一旦出炉，基本具有公信力，对方很难启动重新鉴定程序，法院亦会直接采纳鉴定的结果。但缺点是：业主只有在起诉以后，才能知道最终的鉴定结果。如果鉴定的结果不理想，可能直接承担败诉的后果。所以，如果业主对商品房是否具有质量缺陷没有明确把握的，不妨可以选择诉讼前申请。否则还是建议选择诉讼中申请。

综上所述，在商品房质量缺陷纠纷中由于业主常常处于弱势地位且维权手段较为单一，结果往往不尽如人意。但是，只要业主遵循一定的程序和方法，仍然可以有效的维护好自己的权益。

---

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。同时，部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义，仅供参考。