买卖共有房屋可能遇到的一些法律问题 作者：汤容滨     时间：2026-09-17    来源：华律网

在二手房交易中目前绝大多数交易房屋的权属都是共有的，最常见的有夫妻共有、父母与子女共有、家庭成员共有亦或数个投资人共有一套房屋。此类房屋买卖合同产生纠纷的概率要明显高于个人单独产权房屋交易的买卖合同。因此梳理此类交易可能遇到的一些法律问题显得尤为必要，具体而言，本文总结了以下几点法律问题以供大家学习和参考。

 

一、合同当事人问题

 

共有房屋的卖方一般是全体共有人，全体共有人都应在房屋买卖合同上签字。若只有部分共有人签字，则签字的共有人需有其他未签字共有人的授权委托。如果没有授权委托，至少需要在房屋买卖合同中注明全体共有人的信息，及签字的部分共有人代理其他共有人，或签字的共有人出具承诺书，承诺其他共有人授权其签字。

 

如果没有做到以上事项，极有可能导致无权代理和无权处分的法律后果。发生纠纷后，买方若主张解除合同的，只能起诉签字的共有人，不能起诉未签字的共有人。买方若主张继续履行合同的，只能将未签字的共有人列为第三人。

 

二、合同的效力问题

 

1、可能导致合同无效的几种情形

 

（1）无权代理

 

如果部分共有人以全体共有人名义签订房屋买卖合同，未签字的其他共有人追认合同的，则合同有效。不追认的，合同效力不能及于未签字的其他共有人，除非构成表见代理。是否构成表见代理一般需看以下几个方面进行判断：A、共有人之间存在特殊身份关系（如：父子关系、夫妻关系等），B、其他共有人曾参与交易过程（如：协助挂牌、与中介磋商等），C、其他共有人实际居住在房屋内，买方看房时与其有过接触，D、其他共有人收取过购房定金或房款，E，签订房屋买卖合同时，签字的共有人持有其他共有人的身份证件，F，其他共有人曾以别的形式做出过追认合同的意思表示（如：其他共有人与中介的微信聊天记录中表示同意交易，或在告知其交易事项后长期未提出异议等）

 

需要强调，无权代理与无权处分是两个不同的概念千万不能混淆。无权代理是以被代理人的名义实施行为，而无权处分是行为人以自己的名义实施行为。无权代理签订的合同效力待定，而无权处分签订的合同有效。无权代理缺乏的是行为人将行为所产生的法律后果由被代理人承担的权能，而无权处分缺乏的是行为人对标的物进行处分的权能。在共有房屋买卖中，无权代理与无权处分往往存在竞合，需要分别进行认定。如果构成有权代理（如：其他共有人事后追认合同），即便构成无权处分，也不影响合同效力。此时，若房屋所有权不能转移的，买方可解除合同并要求卖方承担违约责任。若房屋所有权可以转移的，买方可要求继续履行合同，同时还可要求卖方承担违约责任。

 

（2）双方通谋虚伪意思表示

 

这种情况一般存在于买卖双方为担保买方的债权而签订房屋买卖合同的情形。根据《民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。买卖双方之间存在民间借贷等债权债务关系，双方在房屋买卖合同磋商、签订、履行过程中存在明显不符合交易惯例的情形（如：没有看房、没有支付房款、购房后未交付房屋、未过户且长期不主张房屋权利等）极有可能被认定买卖合同无效。

 

（3）双方恶意串通

 

《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。恶意串通行为主要损害的是其他共有人的财产权，若出现其他共有人与签约共有人之间的关系长期不睦（如：夫妻长期分居、已经起诉离婚等）、买方并非通过中介而获知房源信息、买卖双方存在特殊关系（如：家庭成员之间的交易等）、交易价格明显低于市价、未支付房款等非正常事由，可以认定买卖双方存在恶意串通交易，其他共有人可主张买卖合同无效。

 

2、合同无效的法律后果

 

《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

 

如果买方已经取得房屋产权又在房屋上设定了抵押权，抵押权人构成善意取得抵押权的，需债务人（买方）向债权人（抵押权人）清偿债务后涤除抵押权方能将房屋恢复登记至卖方名下。如果债务人（买方）无力清偿的，需其他共有人代为清偿以涤除抵押权，涤除后可将房屋恢复登记至卖方名下。根据《民法典》第五百二十四条，其他共有人可要求债务人（买方）支付代其清偿的债务金额。

 

如果买方取得房屋产权后被法院另案司法查封，作出查封的案件类型属于金钱给付类纠纷，卖方其他共有人可向买方的债权人清偿债务或提供担保，以解除查封恢复登记产权。

 

三、合同继续履行的问题

 

出现继续履行合同的争议一般因其他共有人不同意继续交易，由买方单独提出。继续履行合同可能会遇到一定的障碍，比如：其他共有人拒绝追认合同构成无权处分、一房多卖产生多个买受人之间的合同顺位问题、买方自身的限购问题、房屋被另案司法查封问题等。出现这些问题后，如果问题可以被顺利解决，则买方可以主张继续履行合同并赔偿损失；若问题不能被顺利解决，则买方只能选择解除合同并要求赔偿损失。

 

合同履行的障碍可以顺利解决，买方选择继续履行合同的，有权要求其他共有人协助转移房屋所有权。无论买方选择继续履行合同还是解除合同，买方均可要求卖方承担违约责任，但只能要求签订合同的共有人承担违约责任，未签字的其他共有人并非合同当事人，不得要求其承担违约责任。

 

四、合同解除的问题

 

如果合同可以继续履行，买方有选择继续履行和解除合同的选择权。买方选择行使解除合同的，有权要求作为合同相对方的卖方承担违约责任。即便卖方明知买方可能构成无权处分，也不能免除买方的违约责任。

 

合同解除后卖方应当向买方返还房款及占有房款获得的利益。买方应当向卖方返还房屋及占有房屋获得的利益。根据《九民纪要》第34条规定：这两笔占有费相互抵消，卖方仅需偿还房款本金，而买房仅需返还房屋即可。

 

若房屋显著升值，买方可要求卖方赔偿房屋差价损失。该损失属于买方的可得利益损失，应当以合同解除时或买方知道或应当知道房屋买卖合同无法继续履行的时间作为计算节点。损失的大小可以由双方协商一致，协商不成的可通过司法鉴定予以确认。如果双方争议不大或明确同意的，可通过询价方式确定。

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